如何看待明年的房地产调控形势？
来源：ANBOUND 时间：2011-11-29
今年以来中央在房地产调控上显示了前所未有的决心，在保持银根紧缩、信贷不放松的大前提下，“新国八条”、地方限购令、保障房供应等一系列政策组合拳硬生生将房地产市场砸了下去。相比此前亢奋的房地产市场，目前交易的冷清程度堪称跌至冰点，目前政府、开发商和普通居民已进入深度博弈之中，部分地区的房价已经开始出现松动。
在这轮号称“史上最严厉”的楼市调控中，中央的态度一直被认为是调控政策的风向标。不久前国务院总理温家宝对于调控目标由“坚决遏制房价过快上涨”变为“要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平”，这带给房地产市场很大的震动，不管是不是政治表态，该说法被外界普遍视为中央要求房价由涨转跌的明确信号，房价不降，政府就不会罢休。
近日国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会时表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。我们注意到，中央的说法有两层意思，一是肯定要将房地产调控政策进行到底不放松，二是调控目标的官方说法又恢复为“遏制房价过快上涨”。
关于调控目标说法的变化，是否意味着房地产调控政策的变化呢？安邦研究团队认为，明年房地产调控的整体格局不会变，因为房地产调控是中央拍了胸脯的调控，是带有政治意义的调控，总的方向不会动摇。在地方财政压力下想打擦边球的地方政府，在经历过成都、佛山等地方的试探之后，地方官员也犯不着拿乌纱帽来冒险了。
然而，这并不等于房地产调控政策明年会一直紧下去。在某些特殊情况下，局部出现一定的放松也是可能的。可能触动中央放松调控的情况有两点：一是国有银行被拖下水，系统性金融风险露出迹象——这既可能是因为房地产调控，也可能是因为其他领域的问题引发坏账增多；二是地方政府财政极度恶化，很可能会引发危机。
现在地方政府的财政普遍遭遇到困难，一些地方政府财政目前甚至已经处于危急状态。据安邦研究团队掌握的情况，今年10月之前，地方财政尚可维持，但10月之后，原来的老本吃完，财政情况可能迅速恶化，从现在到春节，不少地方将会进入到一个高风险期。
经济发展比较好的一些地区，如上海和深圳，本身债务规模与经济产出的比例就相对较低，近期又通过发行地方债筹集了大量资金，前景比较乐观。而那些经济欠发达的地区，在长期膨胀的财务政策刺激下积累了大量的债务，又没有实体经济作为支撑，只能依靠财政拨款和土地出让来获得收入。现在占政府收入大头的土地出让金因房产调控而丧失，一旦偿债高峰期到来，地方政府必然陷入危机中而无力自拔。
而国有银行的情况也不容乐观，如果开发商的资金链有断裂风险，那么就意味着大量的贷款成为坏账，而且房地产的相关行业达三四十个，其中不乏资金密集型的贷款大户，这些风险累积起来对于银行体系的冲击将是无法估计的。同时，缺乏了土地出让金支撑的地方融资平台也存在着风险，一旦发生违约，被地方政府绑架的银行业将首先遭受其害。
最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
综上所述，明年的房地产调控将会呈现出一个“整体紧”的局面，但在对银行系统的风险控制和地方政府的债务处理，也使得决策层会保留局部定向放松的可能，这种放松可能会体现在那些最具有行政特色的手段（如限购）。不过，即使是放松，也是局部的、有限度的。（LLY）
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