中央应明确房地产调控的战略目标
来源：ANBOUND 时间：2011-11-24
中国房地产市场是一个牵一发而动全身的敏感领域。在中央持续而严厉的调控之下，全国房地产市场不断转冷。变化首先体现在成交量上，中国指数研究院的最新数据显示，10月份受监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅最大，达到78.12%。重点城市成交量均出现同比下降。中原地产市场研究部统计调查数据显示，北京市场11月成交量连续两周环比跌幅均在20%左右。该机构分析，预计11月全月，北京商品房住宅交易量将继续维持在5000套以下，成交量继续低迷。12月楼市将依然出现成交萎缩，同时由于库存量可能接近13万套，降价项目也将继续增加。
但国内舆论和很多老百姓的期望更进一步：国内房价应该下跌。温家宝总理前不久明确提出房价要降到合理价位之后，国内舆论对房价下跌的预期更加强烈了。与实质性房价和成交量相比，变化最大的是市场信心和舆论导向。最近，舆论围绕房价下跌影响的争论格外激烈。兴业银行首席经济学家鲁政委8月表示，房价下跌将会引发失业等问题，老百姓扛不住。最近，央行顾问李稻葵也指出，如果房价在北京、上海、广州出现10%的下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题。
不过，上述言论均遭到极其严厉的斥责。据《中国青年报》社会调查中心的在线调查显示，对经济学家关于房价下跌会引发社会问题的言论，67.7%的人表示不信。有76.3%的人认为，一些经济学家关于房价下降会引发社会问题的言论是受利益集团驱使；45.5%的人斥其不负责任，35.5%的受访者认为是信口开河。仅12.2%的人觉得有一定道理。此外，房地产市场似乎也成为一个经济学家是否“合格”的试金石。80.5%的人认为，关于房价的“雷人”言论砸了经济学家在老百姓心目中的公信力。81.3%的人感叹，现在真正能为老百姓代言的经济学家越来越少了。这些几乎遍布全社会的“口水仗”，足以显示关于房价的讨论本身，就是中国社会的一个大泡沫。
在我们看来，分析房价问题应该有更多理性。在中国，房地产调控应该坚持下去，中国的房价的确普遍很高，但作为宏观调控和行业调控政策，它的战略目标是什么？却需要冷静地搞清楚。安邦研究人员此前在分析中指出，房价大跌不是房地产调控的目标，控制房价上涨、保持房地产稳定应是更重要的政策目标。结果这一看法在微博上引起反弹，有人甚至问：你们拿了房地产商多少好处？由此可见，房价问题的渲染到了什么程度。在我们看来，房价问题就如同一桶“燃料油”，谁想搏出位都可以点燃它，政治家可以，学者可以，媒体可以，老百姓也可以。但是，恰恰很少有人理性思考房价大跌之后的影响如何。
对此，安邦首席研究员陈功指出，国内对房价的情绪化渲染极不理智！在中国多年的房地产市场化改革后，房地产已经成为相当大一批城市人群的资产，如果一家普通城市居民用两代人积蓄换来了一套房地产，房地产在他们个人财富中的占比往往是非常高的。如果房价真的下降30%、40%，甚至“腰斩”，所带来的后果绝不是银监会前主席刘明康“房价跌一半银行不亏本”所能形容的，那只是静态考虑了银行的风险，而没有考虑更多的问题。我们一直强调，房地产行业牵一发而动全身，与上下游的联系殊为紧密，即使房地产贷款覆盖率充足，房价下跌所带来的降杠杆效应，以及对房地产上下游的冲击，也将令商业银行承压，更何况，房价下跌还有可能迫使分期付款买房的购房者停止供房，对商业银行而言更是直接的冲击。
这还不是全部，以房地产为代表的资产价格暴跌对一国经济社会的打击，绝对是灭顶之灾，日本的例子就活生生地摆在那里。资产价格的暴跌，将使脆弱的投资者心理压力剧增；从而导致消费剧减，致使国民经济陷入严重通缩；经济会出现大规模衰退，企业大规模破产，劳动人口大规模失业。甚至不排除引发社会动乱的可能性。事实上，中国的房地产市场确实存在泡沫，但去处泡沫的方式方法必须斟酌，一次性挑破的休克疗法绝不是最佳选择。从历史经验看，20世纪20年代末的美国和20世纪80年代末的日本，泡沫之所以破灭并引发危机，与央行刻意挑破泡沫是分不开的。
最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
陈功认为，中央应该明确指出调控的战略目标是维持房地产市场的稳定，在压抑房地产价格疯狂上涨的同时，也不能让房价暴跌。对那种制造房价暴跌的开发商应该采取打击的态度，因为他们是市场动乱的制造者。需要指出的是，我们不能因猪肉价格暴跌，让农民受损；同样的道理，凭什么一定要让城市居民的资产受损？因此，明确提出并重申房地产调控战略，清楚表明政策的态度，现在已到了敏感时候，如果再含糊下去，再晚可能就要出乱子了。（ALH）
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